בהשראת כתבה שפורסמה בוואלה מיום שני, 12.10.2026
בקצרה על מס רכישה ביוון: מס רכישה ביוון לתושבי חוץ צפוי לעלות מ 3% ל 15% עבור משקיעים ממדינות שאינן חברות באיחוד האירופי, כולל ישראל, החל מ 1 ביולי 2027. מי ששוקל השקעה צריך לבדוק איך מס רכישה ביוון החדש משפיע על ההון העצמי הנדרש ועל התזרים, לצד השינויים בתוכנית ויזת הזהב. לפני החלטה על השקעה שכוללת מס רכישה ביוון ועל מינוף, כדאי להתייעץ עם בעל רישיון מתאים.
החלטת ממשלת יוון להעלות את מס הרכישה לתושבי חוץ היא אחד השינויים המשמעותיים ביותר שחווינו בשוק הנדל"ן האירופי בשנים האחרונות. עבור משפחות ישראליות רבות שבנו על השקעת נדל"ן ביוון ככלי ליצירת הכנסה נוספת או הגדלת הון עצמי, המציאות החדשה דורשת בחינה מחודשת.
כמי שמלווים משפחות בתכנון כלכלי, אנו רואים חשיבות עליונה בהבנת ההשלכות של מס רכישה ביוון על התזרים הפנוי שלכם. המדריך הזה נועד לעזור לכם להבין את לוחות הזמנים, את המשמעויות הכספיות ואת הדרכים לבחון את כדאיות העסקה לפני שחלון ההזדמנויות הנוכחי נסגר. המידע במאמר זה הוא הסברה כללית בלבד, ולפני קבלת החלטות השקעה או מינוף, מומלץ להתייעץ עם בעל רישיון מתאים.
השקעת נדל"ן ביוון: מה השתנה במדיניות המס?
עד לאחרונה, יוון נחשבה ליעד אטרקטיבי עבור ישראלים בזכות מס רכישה שעמד על 3% בלבד. כעת, הממשלה היוונית מובילה מהלך שנועד לצנן את השוק המקומי ולהקל על האזרחים היוונים להתמודד עם עליית מחירי הדיור. לפי הכרזת ראש הממשלה היווני, קיריאקוס מיצוטאקיס, המס צפוי לעלות לשיעור של 15% עבור משקיעים ממדינות שאינן חברות באיחוד האירופי.
המשמעות עבורכם היא עלייה משמעותית בעלות המיסוי הראשונית. המהלך הזה הוזכר בהקשר של משקיעים ממדינות כמו ישראל, סין וטורקיה, אשר תרמו לעליית המחירים. אם בעבר רכישת דירה באתונה בסכום מסוים גררה מס נמוך, הרי שתחת המדיניות החדשה, הסכום הזה צפוי לגדול פי חמישה.
כמה מס רכישה משלמים ביוון ומה לוח הזמנים המתוכנן?
נכון להיום, בשנת 2026, ניתן עדיין לפעול תחת שיעורי המס הקיימים, אך יש לשים לב ללוחות הזמנים. הכוונה הממשלתית היא להחיל את המס החדש החל מ1 ביולי 2027. מכיוון שתהליך רכישת נכס ביוון אורך בדרך כלל כשלושה חודשים, קיים פרק זמן מוגדר להשלמת עסקאות תחת תנאי המיסוי הנוכחיים.
כדי להמחיש את גודל השינוי, כדאי לבחון את המשמעויות הכלכליות: ברכישת נכס בשווי של מאות אלפי אירו, תוספת המס עשויה להגיע לעשרות אלפי אירו מעבר למה ששולם בעבר. חשוב לזכור כי סכומים אלו אינם כוללים הוצאות נלוות נוספות כמו התוספת העירונית למס או הוצאות רכישה אחרות, מה שמגדיל את ההון העצמי הנדרש מכם בנקודת הכניסה לעסקה.
כדי להבין איך עלויות אלו משפיעות על היכולת הכלכלית שלכם, אתם מוזמנים להיעזר ב-מחשבון באתר שלנו.
שינוי תנאי ויזת זהב ביוון והשפעתו על השוק
העלאת מס הרכישה אינה הצעד היחיד שנקטה הממשלה. כחלק מהניסיון להגביל את השפעת המשקיעים הזרים, בוצעו שינויים בתוכנית ויזת הזהב. באזורים מבוקשים כמו אתונה, רף ההשקעה המינימלי לקבלת הוויזה הועלה משמעותית. בנוסף, הוטלו הגבלות על רישום דירות חדשות להשכרה לטווח קצר באזורים מסוימים באתונה ובסלוניקי.
נתוני משרד ההגירה היווני מראים כי הישראלים הם שחקנים פעילים בשוק הזה. נכון לאוגוסט האחרון, הוענקו מאות אישורי שהייה לישראלים במסגרת התוכנית, נתון שמציב את ישראל לצד מדינות כמו סין, טורקיה, לבנון ואיראן ברשימת המשקיעים המובילים.
תובנה מהשטח: ההבדלים בין בעלי דרכונים
אחת הנקודות המורכבות בשינוי החקיקה המסתמן היא יצירת חוסר שוויון בין משקיעים. ייווצר מצב שבו שני משקיעים יכולים לרכוש את אותה דירה בדיוק, אך זה שמחזיק באזרחות אירופאית נוספת ישלם מס רכישה של 3%, בעוד אזרח ישראלי ללא אזרחות כזו ישלם 15%.
קיימת מחשבה שפתיחת חברה מקומית ביוון עשויה להיות פתרון, אך בשלב זה מומלץ להמתין ולראות מה ייקבע בנוסח החוק הסופי. לא ברור האם המס המרבי יחול גם על חברות שהבעלים שלהן אינם מהאיחוד האירופי. לכן, חשוב להתייעץ עם אנשי מקצוע לפני שמקבלים החלטות על מבנה ההתאגדות.
האם כדאי לקנות דירה ביוון עכשיו?
השאלה האם השקעה ביוון עדיין מתאימה לכם תלויה במטרות ארוכות הטווח שלכם. מחירי הנכסים ביוון עדיין נחשבים לנמוכים יחסית לשווקים אחרים באירופה, וישנו מחסור בהיצע הדירות. עם זאת, זינוק במס הרכישה משנה את תחשיב הכדאיות.
עבור מי שמתכנן להשקיע, החודשים הקרובים עד יולי 2027 הם תקופה משמעותית. אם אתם נמצאים בתהליך, כדאי לבחון את האפשרות להשלים אותו כדי לנסות ולהיכנס תחת תנאי המס הנוכחיים, כל עוד החוק מאפשר זאת.
מה לבדוק לפני שמבצעים עסקת נדל"ן ביוון?
- בדיקת אזרחות: האם לאחד מכם יש אזרחות של מדינה החברה באיחוד האירופי? זה עשוי להשפיע משמעותית על עלות המס.
- לוח זמנים: האם ניתן להשלים את הליך הרכישה, שאורך בדרך כלל מספר חודשים, לפני כניסת החוק לתוקף?
- מיסוי מקרקעין: בדקו את השלכות אמנת המס בין ישראל ליוון בנוגע למס שבח.
- מבנה הרכישה: האם רכישה דרך חברה יוונית רלוונטית עבורכם והאם היא מעניקה הגנה מפני העלאת המס?
- מיקום הנכס: האם האזור שבו אתם קונים עשוי להיות מוחרג מהעלאת המס (אזורים ללא מצוקת דיור)?
לפני שאתם מתחייבים לעסקה, חשוב לבדוק איך היא משתלבת בתכנית הכלכלית הכוללת שלכם. אתם מוזמנים להשתמש ב-מחשבונים שלנו כדי לבחון את העלויות הכלליות.
שאלות נפוצות על העלאת מס רכישה לזרים ביוון
מתי בדיוק צפוי להיכנס לתוקף מס הרכישה החדש?
לפי התוכנית שהוצגה, המועד המתוכנן ליישום המס החדש הוא ה1 ביולי 2027.
האם העלאת המס תחול על כל אזורי יוון?
החוק עדיין לא אושר סופית, וייתכן שאזורים מחוץ למרכזי הערים הגדולות יוחרגו מהמהלך.
האם יש הבדל במיסוי בין בעלי דרכון ישראלי לדרכון אירופי?
כן, המהלך מכוון לאזרחים ממדינות שאינן חברות באיחוד האירופי. בעלי אזרחות אירופית צפויים להמשיך לשלם מס נמוך יותר.
האם כדאי להקים חברה יוונית כדי להימנע מהמס?
זהו פתרון שנשקל, אך מומלץ להמתין לנוסח החוק המלא כדי לראות אם המדינה תקבע שהמס יחול גם על חברות בבעלות זרה.
סיכום והסברה למשקיע הישראלי
השינויים הצפויים במיסוי ביוון הם תזכורת לכך ששוק הנדל"ן הבינלאומי הוא דינמי. העלאת המס היא משמעותית ומחייבת בדיקה מעמיקה של כדאיות העסקה ואסטרטגיית הפעולה שלכם.
אם אתם שוקלים רכישה, מומלץ לבחון את העסקה לגופה, להתייעץ עם אנשי מקצוע המכירים את החקיקה המתגבשת, ולבצע תכנון פיננסי קפדני. למידע נוסף ובחינת היכולות הפיננסיות שלכם, אתם מוזמנים להשתמש בכלים המקצועיים באתר.
המידע במאמר הוא הסברה כללית בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, המלצה על מסלול פנסיוני או המלצה על מינוף לצורך השקעה. לכל החלטה פיננסית יש להתייעץ עם בעל רישיון מתאים.